בית ועיצוב – מהו תהליך פינוי בינוי? 

פינוי בינוי הוא אחד מהמסלולים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. מדובר בתהליך שבו מפנים דיירים מבניינים ישנים, הורסים את המבנים הקיימים, ובמקומם מקימים בניינים חדשים ומודרניים עם תשתיות משופרות, שטחים ציבוריים ושטחי מסחר.

המטרה המרכזית של תהליך פינוי בינוי היא לחדש אזורים ותיקים ולמקסם את ניצול הקרקע באזורים עירוניים צפופים, תוך מתן פתרונות מגורים מודרניים ובטוחים יותר לתושבים. התהליך מאפשר שיפור איכות החיים של הדיירים ומוביל לעלייה משמעותית בערך הנכסים שלהם.

הכתבה בשיתוף עם חברת פיקוח בניה.

מסלול פינוי בינוי – האם זה מתאים לי?

לפני שמחליטים אם פרויקט פינוי בינוי מתאים לדיירים בבניין או בשכונה מסוימת, יש לשקול מספר היבטים:

מצב הבניין – האם המבנה ישן, לא עומד בתקן רעידות אדמה או סובל מבעיות תחזוקה קשות?

מיקום גיאוגרפי – אזורים מבוקשים ובעלי ערך נדל"ני גבוה הם בעלי סיכוי גבוה יותר לקבלת אישורים ולמשיכת יזמים.

רצון הדיירים – פרויקט כזה דורש תמיכה רחבה של לפחות 66% מהדיירים (ובמקרים מסוימים 80%).

השלכות אישיות – האם הדיירים מוכנים להתפנות לתקופה ממושכת ולהמתין לסיום הפרויקט?

הצעת התמורה – יש לוודא שהתמורה שמציע היזם (דירה חדשה, חניה, מחסן, פיצוי כספי וכו') משתלמת ומשפרת את תנאי המגורים.

מסלול פינוי בינוי – יתרונות

שיפור איכות החיים

דיירי הבניינים הישנים זוכים לעבור לדירות חדשות ומרווחות יותר, לרוב עם מעלית, חניה ומחסן.

עלייה בערך הנכס

שווי הדירות החדשות גבוה באופן משמעותי מהדירות הישנות, מה שמוביל לרווח משמעותי עבור הדיירים.

חיזוק המבנה

הבניינים החדשים נבנים בהתאם לתקן רעידות אדמה, מה שמשפר את בטיחות הדיירים.

שיפור תשתיות ושירותים עירוניים

לרוב, פרויקטים של פינוי בינוי כוללים שדרוג תשתיות, הקמת שטחים ירוקים ומוסדות ציבור חדשים.

מימון מלא מצד היזם

הפרויקט ממומן על ידי היזם, כולל שכר הדירה לתקופת הפינוי, כך שהדיירים אינם נדרשים להשקעה כספית.

ניהול הפרויקט – שלבים

שלב ראשון – אסיפת דיירים כללית

השלב הראשון בתהליך הוא כינוס הדיירים כדי להסביר את עקרונות הפרויקט ולבחון את מידת ההיענות שלהם. בשלב זה מוצגים היתרונות והחסרונות של פינוי בינוי, ונבחנים התנאים לביצועו.

שלב שני – נציגות דיירים

לאחר קבלת תמיכה ראשונית, נבחרת נציגות דיירים שתייצג את בעלי הדירות מול הרשויות, היזם ואנשי המקצוע. לנציגות יש תפקיד מרכזי בניהול התהליך וקבלת החלטות חשובות.

שלב שלישי – מנהלת מקצועית

בשלב זה מומלץ לשכור שירותי חברה מקצועית לניהול ופיקוח על הפרויקט, אשר תסייע לדיירים להבין את הזכויות והחובות שלהם ותוודא שהתהליך מתקדם בצורה תקינה.

שלב רביעי – עורך דין

מינוי עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית הוא שלב קריטי. עורך הדין מייצג את הדיירים, מוודא שהתנאים המשפטיים הוגנים ושומר על זכויותיהם לאורך כל הדרך.

שלב חמישי – בחירת היזם

לבסוף, הנציגות בוחרת את היזם המתאים ביותר לפרויקט, תוך בחינת הניסיון שלו, יכולתו הפיננסית והתנאים שהוא מציע לדיירים. לאחר בחירת היזם, נחתם הסכם מחייב וניתן האור הירוק להתחלת התכנון והביצוע.